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急求法国物业管理制度

来自:网络     时间:2019.06.24

如题,介绍下法国物业的管理机构 法文“lacopropriété”指共同财产的所有房东,这是一个法律实体,有行为能力。业主共有一般都制定
règlementdecopropriété”,即业主规约,其法律性质属于合同性质。业主规约确定共有部分的使用范围,本建筑物的管理规定等。
业主共有部分不可以进行司法分割或者强制拍卖,都包括:
-建筑物和土地属于全体业主使用的即为共有部分。通常指:
-地面、河流、园林、道路入口;
-楼房主体建筑和设施,包括通过私人住宅的管道,烟囱及烟囱顶;
-共有的服务场所;
-通道、走廊等;
如果没有规定或者出现产权争议时,属于业主共有的附属权如下:
-建筑物加层权、地下加渠道;
-在属于共有部分的院子、公园或花园,有权加新建筑,挖渠道以及建公园或花园;
-与业主共有部分邻接的邻接权。
缴纳杂费
所有的业主都必须承担杂费分摊。业主规约里必须确定每个份额相应的杂费。杂费分摊的计算和追缴,是华人业主与业主委员会发生纠纷的主要起因。按2006年7月13日修改法规定:业主委员会所付出的必要费用,警告费、催促信、地产保全费用,在发出警告后,仍未付清,业主委员会在官司获胜后的律师费、执达员费、一切追债费,均由欠债业主承担。如果该业主官司获胜,业主委员会的官司费用不用承担。
物业管理经常钻这一条法律空子。业主拖欠杂费,物管马上乱加追缴费。法院通常是倾向于业主共有委员会。此类案子在以前的物业文章中谈过。
业主共有规约习惯上由公证人撰写。然后将规约在地方抵押机构登告。登告五年之内,对于业主规约所规定的杂费超出自己占有单位的四分之一,或者其他业主低于其共有单位四分之一的,有关业主可以要求法院修改分摊。超过五年,业主可以提出修改业主共有规约,但是必须获得业主大会通过。
物业装(转载自出国留学网http://www.liuxue86.com,请保留此信息。)修
关于业主未经过业主委员会同意,私自装修方面,2007年12月5日法国最高法院作出了有趣的判决。马赛一业主委员会诉GMF保险公司,要求赔偿建筑区内院子雨后塌方。
保险公司反告该业主委员会,认为后者应承担民事责任,因为默许某业主私自在共有院子动土,所以业主委员会犯有过错,尽管花园属于这业主专有使用。最高法院否决保险公司的反告。认为业主委员会在马路上无法看到院子,就无法知道有工程存在,其性质、大小也不知道,因此业主委员会没有任何过错。
每一个业主共有都应组成一个委员会(lesyndicat),来行使其一切权力,保护和管理共有部分。这里要注意的是,由于建筑质量不行或者是共有部分失修,给各业主及第三人造成损害,全由业主委员会承担责任。
为了维修和管理业主共有,业主委员会每年召开一次全体大会,以通过预算报告。开会日期必须定在前会计年度结束后6个月之内召开。各业主应至少向委员会预缴四分之一的杂费。法律允许业主大会对此有另行规定。
餐饮业业主
对于从商者在置产或与房东签约时,必须了解业主内务规定。业主共有纠纷案尤其在餐饮业屡屡发生,就是因为没有注意业主规约。巴黎的房东不喜欢本楼有人从事餐饮业;而有的楼房没有餐馆独自的通风系统,要装修餐馆必须先征得业主共有同意。一申请就是几个月,因为全体业主每年只有一次大会。开了会,申请又不一定同意。
遇到业主与房客签署一份商业租约,可以从事餐饮业,而其他业主有反对时,房东是否要承担责任呢?房东必须承担责任。只是从业者浪费了大量的时间,一场诉讼房东的官司几年也不容易结束。
遇到上述营业范围获得业主大会通过,而市政府反对,房东也有责任。因此在没有确定是否可以从事某行业前,先签署一份邀约,获得所有同意后再正式签约,这样房东和房客都不承担责任。
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